Ипотека на пересмотре

Банки начали в одностороннем порядке менять проценты по выданным ипотечным кредитам

Последнее время владельцам недвижимости, приобретённой в ипотеку, видимо, стоит запастись «валерианкой». Мало того, что, как и над всеми остальными, над ними нависла угроза сокращения доходов, а то и вовсе увольнения с работы из-за набирающего обороты во многих отраслях сокращения персонала, так ещё и банки стали преподносить неприятные новости – пересматривать условия по уже заключённым ипотечным договорам.

Первой «ласточкой», о которой стало широко известно, оказался «РосЕвроБанк», обратившийся к своим заёмщикам с настойчивым предложением в срочном порядке погасить часть кредита в связи с уменьшением рыночной стоимости недвижимости, оформленной в качестве залога.

Последние новости, поступившие из банковского сектора, ещё менее приятны. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», екатеринбургский «СКБ Банк» стал пересматривать ставки по уже заключенным договорам ипотечного кредитования. Кроме того, по данным «Коммерсанта» аналогичные действия готовится предпринять ещё одна региональная кредитная организация – пермский «Камабанк».

Газета ссылается на информацию, поступившую от одного из заёмщиков «СКБ банка», которому по телефону сообщили о повышении в одностороннем порядке ставки по ипотеке, к тому же и в колл-центре банка подтвердили о том, что из-за «сложной экономической ситуации в стране» ставки по уже заключенным договорам повышаются на 2,65-3%. По информации «Коммерсанта» со ссылкой на региональных партнёров Агентства по ипотечному кредитованию, на условиях которого выдаёт ипотеку «СКБ банк», в екатеринбургском банке клиентам предложил подписать допсоглашения к ранее заключенным договорам со ставкой по кредитам «не ниже 16,75%».

Причин для повышения ставок по подписанным ранее договорам может быть несколько. Первая и наиболее очевидная – это попытка банка заработать в сложившихся сегодня условиях, а также хоть сколько-нибудь увеличить приток средств в условиях недостатка ликвидности. В случае с «СКБ банком» судить о том, испытывает ли банк недостаток в средствах, сложно, но за последние несколько дней банк сообщил о получении 4,3 млрд рублей в виде кредита без обеспечения со стороны Банка России сроком на 35 дней (причём размер кредита оказался одним из самых больших среди региональных банков), а также 80 млн долларов от Европейского банка реконструкции и развития. Второй причиной для повышения ставок, в частности, по кредитам, которые выдаются по стандартам АИЖК, является то, что с 15 сентября Агентство по ипотечному кредитованию ужесточило правила по выкупу кредитных портфелей у своих партнёров. Если такие кредиты выданы по ставкам ниже среднерыночных, то Агентство выкупает их у банков с дисконтом. При этом по полной стоимости агентство готов выкупать в настоящее время кредиты, выданные под 16% годовых в регионах и 17,5% годовых в Москве.

Прецедент, созданный «СКБ банком» будет далеко не единственным, и в ближайшее время стоит ожидать аналогичных действий со стороны других банков. Однако стоит отметить, что в одностороннем порядке повышать ставки банк имеет право только в том случае, если такое условие прописано в договоре. Если же соответствующего пункта в ипотечном договоре нет, то попытка увеличить проценты в одностороннем порядке, по крайней мере, без соответствующего судебного решения, мягко говоря, сомнительна. Правда, и при этом у банков остаются рычаги воздействия на заёмщиков. Часто в условиях ипотечных договоров содержатся пункты об обязательном предоставлении в банк справок о доходах, сообщении об изменении адреса, места работы, телефона и т. д. Даже при своевременных выплатах по кредитам заёмщики не всегда относятся ответственно к таким мелким обязанностям, иногда даже не подозревая, что соответствующие пункты есть в договоре. Если раньше банки закрывали глаза на это, то теперь они, скорее всего, будут использовать «каждую запятую» для того, чтобы оказать давление даже на добросовестных заёмщиков, если захотят пересмотреть ставку. И если на предложение подписать дополнительное соглашение заёмщик ответит отказом, то банки могут искать любые другие предлоги для расторжения договора.

Так что, всем владельцам недвижимости, приобретённой по ипотеке, советуем внимательно перечитать договор с банком, чтобы понять, есть ли в нём хоть формальная зацепка для предъявления претензий банком.

Хотя многим клиентам банков, получивших ипотечные кредиты в последнее время, ничего искать и не нужно – целый ряд кредитных организаций и так начали включать пункт о возможном пересмотре ставки банком в одностороннем порядке.

Кроме того, у банков в арсенале есть и ещё одна возможность пересмотреть условия договора, в том числе и ставки кредита. Дело в том, что Гражданский кодекс РФ (ст. 451) предусматривает возможность изменения или расторжения любого договора при изменении обстоятельств, «из которых стороны исходили при заключении договора». Правда, доказать такие изменения в суде достаточно сложно, но, возможно, что в ближайшее время попытки использовать эту норму Гражданского кодекса, всё-таки будут предприниматься.