Ипотечные ценные бумаги

Какими они бывают и для чего предназначены?

В последнее время спрос на ипотечные кредиты в России растет в геометрической прогрессии. Чтобы выдавать больше кредитов, которые будут постепенно возвращаться в течение10-20 и более лет, банкам нужен постоянный источник средств. Денег, привлеченных в виде вкладов банкам, конечно, не хватит, да и срок размещения вкладов (максимум 3 года) не соответствует задаче кредитования на десятилетия. Можно занимать у иностранных инвесторов, но это только один из путей. Для массового развития ипотеки нужна постоянно работающая система рефинансирования, которая поможет банкам восполнить выданные в виде кредитов средства и, таким образом, пустить эти деньги на предоставление новых.

Такую систему, основанную на выпуске ценных бумаг под выданные кредиты, называют секьюритизацией ипотеки. Словари называют секьюритизацией замену первичных займов на свободно обращающиеся на рынке ценные бумаги. Фактически механизм таков – банк выдает человеку кредит, потом выпускает ценную бумагу на сумму этого кредита и продает эту бумагу всем желающим. В результате банк возвращает себе средства, которые может вновь пустить в оборот, а покупатели ипотечных ценных бумаг получают оговоренный доход.

Выпуск ипотечных ценных бумаг важен не только и не столько для инвесторов, готовых вложить в них свои деньги (хотя и это важно - ипотечные бумаги - инструмент надежный), сколько для тех, кто надеется в ближайшем будущем приобрести жилье с помощью ипотечной схемы. Чем быстрее банки оборачивают средства - тем больше кредитов они могут предоставить нам с вами.

Вопросы по состоянию и перспективам рефинансирования банками ипотечных кредитов мы задали заместителю начальника юридического управления Европейского трастового банка Валерию Семенченкову:

М3М: Существует ли сегодня эффективный механизм рефинансирования ипотечных кредитов?

В.С.: Единственным законодательным актом, предусматривающим подобные инструменты, на сегодняшний день является Закон «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 года. В данном законе предусмотрена секьюритизация ипотечных кредитов через облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием считаются одним из надежных инструментов вложения средств, поскольку дают право их владельцам получить удовлетворение из стоимости ипотечного покрытия преимущественно перед другими кредиторами - вкладчиками, держателями векселей, сберегательных и депозитных сертификатов.

Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги будет получать не реже одного раза в год. Исполнение эмитентом своих обязательств по погашению облигации и выплате процентов обеспечивается залогом ипотечного покрытия. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения эмитентом обязательств по погашению облигаций или выплате процентов на ипотечное покрытие обращается взыскание, оно реализуется с публичных торгов, а вырученные денежные средства направляются владельцам облигаций.

Даже в случае признания эмитента облигаций с ипотечным покрытием банкротом имущество, составляющее ипотечное покрытие, не включается в конкурсную массу, а подлежит продаже. Если сумма, вырученная при продаже ипотечного покрытия, недостаточна для покрытия требования владельцев облигаций, они вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет имущества эмитента в пределах суммы, недополученной при продаже ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия, в отличие от облигаций, не имеют фиксированного дохода и номинальной стоимости. Доходность этих бумаг зависит от того, насколько хорошо компания, осуществляющая доверительное управление ипотечным покрытием, будет собирать платежи по выданным ипотечным кредитам. Хотя, в случае банкротства управляющей компании, держателям сертификатов тоже не грозит потеря денег – средства находятся в управлении у компании и не могут быть направлены на погашение ее долгов перед кредиторами.

М3М: Кто может выпускать эти ценные бумаги?

В.С.: Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены кредитной организацией (банком) или ипотечным агентом (компания, создающаяся специально для выпуска облигаций с ипотечным покрытием) в любой из форм, предусмотренных Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 года. Ипотечные сертификаты участия могут выпускать только коммерческие структуры, имеющие соответствующую лицензию ФСФР (Федеральной службы по финансовым рынкам).

М3М: Каким может быть состав ипотечного покрытия?

В.С.: Ипотечное покрытие могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии и денежные средства. Ипотечное покрытие облигаций может включать также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

М3М: Насколько эффективно используются сегодня эти ценные бумаги?

В.С.: Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ. С ипотечными сертификатами участия ситуация менее обнадеживающая – данный институт пока не может работать на ипотеку.

М3М: С чем это связано?

В.С.: Полностью отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, правила ведения реестра ипотечного покрытия, отчетность управляющего ипотечным покрытием, деятельность специализированного депозитария ипотечного покрытия и другие.

М3М: Означает ли это, что данный инструмент пока работать не может?

В.С.: К сожалению, да. В значительной степени это обусловлено существованием его искусственного аналога – закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ПИФов), регулируемых Законом «Об инвестиционных фондах» №156-ФЗ от 29 ноября 2001 года. Данный закон не предусматривает доверительного управления денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров и объектами недвижимого имущества - он регулирует доверительное управление ценными бумагами и денежными средствами. Перечень имущества, которое может входить в состав ПИФа, предусмотренный в статье 33 Закона, был расширен подзаконными актами ФКЦБ (Федеральная комиссия по ценным бумагам, ныне ФСФР) и ФСФР. Деятельность ипотечных ПИФов полностью урегулирована нормативно-правовыми актами ФКЦБ и ФСФР.

М3М: Какие ценные бумаги выпускают ипотечные ПИФы?

В.С.: Передача имущества в доверительное управление в ипотечный ПИФ удостоверяется инвестиционным паем, являющимся именной неэмиссионной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости.

М3М: Что может входить в состав активов ипотечного ПИФа?

В.С.: Денежные средства, государственные ценные бумаги РФ и субъектов РФ, денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, денежные требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества, имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве. Как видите, состав активов ипотечного ПИФа значительно расширен по сравнению с составом ипотечного покрытия.

М3М: Чем же тогда ипотечные сертификаты участия лучше инвестиционных паев?

В.С.: Во-первых, срок доверительного управления в ипотечном ПИФе не может превышать 15 лет, что не позволяет передавать в ипотечные ПИФы кредиты сроком 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке.

Во-вторых, доходы учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 1 января 2007 года, облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке – 9% (после 1 января 2007 года – 15%).

В-третьих, ипотечные сертификаты участия более интересны потенциальным покупателям на вторичном рынке. Закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» № 111-ФЗ от 24 июля 2002 года разрешает размещать пенсионные накопления в ипотечные сертификаты участия, но не разрешает размещать их в инвестиционные паи.

М3М: Какие меры необходимы для того, чтобы ипотечные сертификаты участия стали реальностью?

В.С.: ФСФР должна активизировать работу по подготовке и принятию нормативно-правовых актов к Закону «Об ипотечных ценных бумагах». Необходимо дополнить пункт 1 статьи 3 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве. Внести изменения в пункт 2 статьи 3 Закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки в размере не более 15%.