Среда 23 ноября 2005 г., 14:00 мск
Постоянный адрес материала: http://www.m3m.ru/articles/2005/11/23/4475.html

Об отдельной квартире сегодня мечтает практически каждый, у кого нет таковой. Для тех, кто хочет обзавестись своей жилплощадью банки предлагают приобрести ее в кредит, по программе ипотечного кредитования. У тех, кто только собирается воспользоваться таким кредитом на покупку жилья, и у тех, кто уже им воспользовался, возникает масса вопросов. А мы, в свою очередь, все накопившиеся вопросы собираем, и время от времени рассылаем по банкам. На первую порцию вопросов по ипотеке отвечают член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, с тарший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ЗАО «Внешторгбанк» розничные услуги Анатолий Печатников и заместитель директора департамента розничного бизнеса РОСБАНКа Елена Шилина.

Для удобства все вопросы и ответы на них разделены на нексолько групп:

• Общие вопросы
• Требования к заемщику
• Вопросы по процентным ставкам
• Вопросы по процедуре приобретения недвижимости
• Вопросы, связанные с эксплуатацией квартиры и ее распоряжением
• Прочие вопросы по ипотеке

 

Общие вопросы

Чем ипотечный кредит отличается от обычного кредита?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Основное: ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимого имущества. Таким образом, важно понимать, что если кредит берется на покупку квартиры, но в залоге нет недвижимости (а есть, например, поручительство), то это не ипотечный кредит. А вот если кредит берется на покупку, например, квартиры под её залог или на иные цели, но под залог имеющейся недвижимости – это и есть настоящий ипотечный кредит. Классика – ипотечный кредит на покупку объекта недвижимости (в частности, квартиры) под её же залог. Второе: ипотечный кредит долгосрочный, т.е. от 10 до 15 лет. Обычно потребительские, авто кредиты выдаются на гораздо меньший срок.

Какова законодательная база кредита?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Регулирование отношений по поводу залога недвижимости специальным законодательным актом, а не ограничение только ГК РФ понадобилось в первую очередь потому, что суть залога недвижимости кроется в самих экономических и иных характеристиках предмета ипотеки, которые можно свести к следующим:

• недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;
• прикрепленность недвижимости к земле, то есть ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;
• недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним.

Основные нормативные акты, регулирующие гражданские правоотношения, при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации, особенно ст. ст. 334-358
• Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• Законы Российской Федерации: «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основы законодательства о нотариате», «закон об ипотечных ценных бумагах», «Об оценочной деятельности» и т.д

 

По Вашему мнению, в ближайшем будущем, появиться возможность купить квартиру в кредит без первоначального взноса?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Приобретение квартиры на средства ипотечного банковского кредита без внесения части собственных средств заемщика – не только невозможно, но и не правильно. Во-первых, должна быть экономическая заинтересованность и участие клиента в оплате части стоимости квартиры, во-вторых, согласно документам, регулирующим деятельность по кредитованию, важно, чтобы кредит и проценты были обеспечены, т.е. покрывались стоимостью залога. Если клиент хочет купить квартиру в кредит, под её же залог – без первого взноса клиента такого невозможно. Есть вариант получить в банке кредит под залог уже имеющейся недвижимости и направить эти средства на приобретение объекта, например, в строящемся доме, оплатив 100% его полной стоимости сразу. При этом кредит под залог имеющейся недвижимости все равно будет выдан на часть стоимости имеющейся уже у клиента и закладываемой недвижимости (обычно до 70%).

 

Требования к заемщику

Не граждане РФ могут получить ипотечный кредит в России? И необходима ли прописка в том городе, где клиент хочет взять ипотечный кредит?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: На сегодняшний день в разных банках существуют разные требования: в одних необходимо наличие регистрации постоянного места жительства в РФ и гражданства РФ, другие выдвигают дополнительные требования, либо, наоборот, они отсутствуют. При этом есть ряд программ, где не требуется ни гражданства РФ, ни регистрации постоянного места жительства в РФ. В частности, наш банк не требует гражданство РФ, а также нет необходимости иметь постоянную регистрацию в городе, где приобретается объект, т.е. условия ипотеки довольно доступны.

Какие виды доходов учитываются при рассмотрении вопроса о предоставлении ипотечного кредита? И можно ли получить ипотечный кредит с неофициально подтвержденным доходом?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: При рассмотрении доходов заявителя банк использует общие принципы оценки платежеспособности клиента, при этом, применяя индивидуальный подход к каждому клиенту.

Таким образом, банк рассматривает различные варианты предоставления данных о платежеспособности заявителя:

• в виде стандартной справки 2-НДФЛ,
• в виде справки по форме банка,
• кроме того, банк рассматривает предпринимательский доход заявителя.

К рассмотрению принимаются законные источники получения регулярного дохода:

• оплата труда по основному месту работы, совместительству,
• арендный доход,
• предпринимательский доход,
• пенсионные и накопительные выплаты и т.д

 

Можно ли получить ипотечный кредит, имея двойное гражданство?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Да, конечно, в рамках программы «Городского Ипотечного банк» нет ограничений по гражданству заявителя – любой гражданин иностранного государства, на законных основаниях находящийся в РФ может претендовать на получение кредита.

Играет ли роль в получении кредита срок работы заемщика на последнем месте работы?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Конечно. Профессиональная квалификация, стаж, образование клиента – важные факторы при оценке его кредито- и платежеспособности. Как правило, общий стаж работы по специальности должен быть не менее 12 месяцев, а по последнему месту работы – минимум 4 месяца. Это важно с точки зрения стабильности трудоустройства клиента.

Играет ли роль, имеющаяся в собственности заемщика, недвижимость?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Имеющиеся активы у клиента – показатель его возможности накапливать средства. Их наличие (активов) является положительным фактором при принятии решения по заявке клиента.

Насколько существенным фактором является наличие кредитоспособного поручителя?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: У разных банков есть разные требования к поручителям: в одних – обязательно не менее 2 поручителей с предоставлением данных о доходе, в других – поручителем обязательно выступают члены семьи заемщика. В рамках программы нашего банка – поручители не требуются, что упрощает решение вопроса с кредитом для клиента.

Является ли возраст существенным фактором, влияющим на решение о предоставлении кредита и на стоимость кредита?

Игорь Жигунов , «Городской ипотечный банк»: Важный момент – работоспособный возраст заявителя (особенно работающего по найму). Ведь кредит надо погашать ежемесячно, а делается это за счет постоянно получаемого дохода. Таким образом, важно, чтобы в течение срока кредита заявитель постоянно получал доход и на момент окончания срока кредита не превышался порог пенсионного возраста заявителя. Для клиентов, получающих предпринимательский доход, доход от собственного бизнеса – пенсионный возраст не столь критичен – т.к. заявитель ведет собственную деятельность. Однако важно обратить еще внимание, что при ипотечном кредитовании обязательно страхуется жизнь и здоровье заемщика, поэтому от возраста зависит решение страховой компании о страховании клиента и тариф.

 

Вопросы по процентным ставкам

На какую сумму начисляются проценты - на всю сумму выданного ипотечного кредита или только на остаток ссудной задолженности?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: П роценты, безусловно, начисляются только на остаток ссудной задолженности.

Какие примерные расходы необходимо понести при оформлении ипотечного кредита?

Анатолий Печатников , «Внешторгбанк24» : Помимо первоначального взноса, заемщик должен располагать средствами для оплаты комиссий банка за рассмотрение заявления на предоставление кредита и за оформление ипотечной сделки, стоимости отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, оплаты страховых премий, расходов по государственной регистрации ипотечной сделки.

Включается ли стоимость оценки жилья в ипотечный кредит или клиент должен
оплачивать услуги оценщика из собственных средств?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: Ипотечный кредит используется исключительно для оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости.

 

Вопросы по процедуре приобретения недвижимости

Обязательно ли пользоваться услугами риэлтора, чтобы получить ипотечный
кредит?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: Наш банк никоим образом не настаивает на привлечении риэлтора, именно заемщик должен решить для себя, насколько необходимы для него данные услуги.

 

Вопросы, связанные с эксплуатацией квартиры и ее распоряжением

Может ли клиент прописаться в квартире, пока она находится в залоге у банка? И могут ли в квартире прописаться несовершеннолетние дети и родственники?

Елена Шилина, « РОСБАНК»: Д а. Квартира переходит в собственность заемщика после покупки. Таким образом, он может зарегистрироваться в ней сам, а также зарегистрировать семью сразу после совершения сделки купли-продажи, не дожидаясь момента погашения кредита.

Можно ли продать квартиру до окончания кредитного договора?

Елена Шилина, « РОСБАНК»: По согласованию с банком квартиру можно выставить на продажу. Полученные от продажи квартиры средства будут направлены на погашение остатка задолженности по кредиту, оставшиеся средства будут возвращены клиенту.

Какими правами на квартиру обладает заемщик? Можно ли сдавать квартиру купленную в кредит? Можно ли в ней делать перепланировку?

Елена Шилина, « РОСБАНК»: Приобретенная с помощью ипотечного кредита квартира является вашей собственностью, но до полного  погашения кредита остается в залоге у банка. Вы можете жить в квартире, зарегистрировать в ней всех членов семьи. Но вы не сможете продать или обменять квартиру без согласования с банком, перепланировка и аренда такой квартиры должны быть оформлены надлежащим образом и так же согласованы с банком.

Можно ли подарить квартиру купленную в кредит, если заемщик еще расплачивается за нее?

Елена Шилина, « РОСБАНК»: Нет, до полного  погашения кредита квартира остается в залоге у банка.

На к вартиру, купленную в кредит, может быть обращено взыскание? Если, допустим, у заемщика окажутся долги по налогам, у него могут забрать купленную в кредит квартиру?

Елена Шилина, « РОСБАНК»: Нет. Так как квартира до полного погашения кредита находится в залоге у банка.

 

Прочие вопросы по ипотеке

В чьей собственности находится квартира до погашения ипотечного кредита?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: В отличие от множества псевдоипотечных схем, в рамках ипотечной сделки осуществляется регистрации двух прав – права собственности заемщика и права залога банка. Таким образом, в течение всего срока погашения кредита заемщик является собственником приобретенной за счет кредитных средств квартиры.

Может ли при необходимости быть изменена сумма ипотечного кредита?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: Формулировка решения об одобрении кредита подразумевает, что устанавливается предельная сумма кредита, которая, безусловно, может быть уменьшена, если заемщик выберет более дешевую квартиру или соберет больший объем первоначального взноса. Если же заемщик заинтересован в увеличении ранее одобренной суммы кредита, то ему необходимо подать в банк соответствующее заявление, и в случае, если платежеспособность заемщика позволяет ему обслуживать больший кредит, банк примет соответствующее решение.

Возможно ли заключение одного договора страхования на все три вида
страхования?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: Наша программа предполагает заключение договора комплексного ипотечного страхования.

Если клиент купил квартиру в кредит, а банк обанкротился, какие последствия
это может иметь для клиента и его квартиры?

Анатолий Печатников, «Внешторгбанк24»: Вне зависимости от смены банка – кредитора, заемщик обязан исполнять свои обязательства по погашению кредита.

Источник: Агентство финансовой информации "М3-медиа" (http://www.m3m.ru)