E-mail получателя:
Отправитель:
E-mail отправителя:

Материал будет доставлен получателю по e-mail в следующем виде:

Недвижимые инвестиции

Инвестиционная группа "Тоннэкс" планирует вкладывать средства пайщиков в рынок аренды нежилых помещений

По словам вице-президента группы "Тоннэкс" Марка Лернера, при нынешнем "перегретом" рынке недвижимости риск управляющих компаний, вкладывающих средства в строительство новых объектов, достаточно велик. Цены на недвижимость, особенно в центральной части России, чересчур высоки, и слухи о кризисе, который вот-вот может разразиться на рынке купли-продажи жилых и нежилых помещений, не столь уж преувеличены.

Вкладывать деньги в здания, которые затем можно сдавать в аренду, гораздо надежнее – тут спрос всегда гарантирован. Судите сами – только в Москве ежемесячно предлагается в аренду и на продажу около 1,5 млн квадратных метров нежилых помещений. Из них на продажу выставляется только 0,2-0,3 млн квадратных метров, остальные 1,2-1,3 млн сдаются внаем. Истории уже известны случаи, когда именно вложение средств в здание, площади которого сдавались в аренду, буквально спасло от краха управляющую компанию.

В компании пока не решили, какой будет стоимость пая, но, скорее всего, первоначально вложить средства в такой ПИФ смогут либо очень обеспеченные граждане, либо юридические лица: это могут быть и банки, и другие управляющие компании, и даже негосударственные пенсионные фонды – закон позволяет.

Все дело в том, что паевый инвестиционный фонд емкостью менее 10 млн долларов США просто нерентабелен – слишком высоки издержки управляющей компании. В дальнейшем, после первичного формирования фонда, менеджеры "Тоннэкс" не исключают возможности торговли паями через ММВБ, где приобрести их можно будет уже меньшим пакетом, а, следовательно, дешевле. И все-таки, инвестиции в недвижимость, пусть и с помощью закрытых паевых фондов – дело затратное. А еще – достаточно спорное.

Оказывается, именно для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в налоговом законодательстве существует много пробелов.

Вадим Сосков, вице-президент Инвестиционной компании "АТОН":

- Риски, связанные с созданием ЗПИФ недвижимости, может понести и клиент – пайщик. И связаны они прежде всего с вопросом налогообложения. Дело в том, что такие фонды вкладывают средства в недвижимость, с которой, как известно, взимается налог на имущество. Министерство по налогам и сборам РФ, например, считает, что владельцы паев ЗПИФов недвижимости должны платить налог на имущество как владельцы некой части недвижимости, в которую вложены его средства. Такой ответ был дан на письменный запрос налогоплательщика в министерстве. С другой стороны, приобретая пай, ничего, кроме ценной бумаги, пайщик фактически не покупает.

О том, как складывается ситуация с налогообложением ЗПИФов недвижимости, рассказал начальник отдела налогового консалтинга ИК Брокеркредитсервис Сергей Алдохин:

- Налогообложение закрытых ПИФов недвижимости в принципе плохо урегулировано законодательством. Много вопросом и по уплате налога на имущество, и по НДС.

Исходя из ныне действующего законодательства можно с достаточной уверенностью сказать, что у пайщиков обязанности платить налог на имущество не возникает. У пайщика в собственности находится пай – ценная бумага, предоставляющая ее владельцу определенные права. Замечу, что в собственности ПИФа может находиться (а обычно так и бывает) не только недвижимость, но и, например, ценные бумаги, деньги и объекты незавершенного строительства. А они не облагаются налогом. Так что физическое лицо, да и вообще ни пайщики, ни налоговики просто не могут определить, сколько на их паи приходится недвижимости, а сколько – всего остального, и, соответственно, просто не в состоянии рассчитать налог.

А вот возникает ли обязанность платить этот налог у управляющей компании как у налогового агента, и является ли она налоговым агентом – это вопрос, на который ответить сейчас однозначно практически невозможно.

Однако хотелось бы обратить внимание на следующий момент. В проекте главы 30 Налогового кодекса "Налог на имущество организаций" содержалась норма, однозначно обязывающая управляющие компании уплачивать этот налог. Однако в принятой и ныне действующей редакции этой нормы нет. Не существует пока и арбитражной практики по этому вопросу.

О том, как сейчас поступают управляющие компании, можно сказать следующее. В числе пайщиков ПИФа могут быть как плательщики налога на имущество, так и компании, которые его уплачивать не должны (например, предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения). Как в этом случае управляющей компании рассчитать сумму налога (если его в принципе надо рассчитывать)? Кроме того, состав пайщиков постоянно меняется: одни покупают паи, другие продают. Налог в данной ситуации рассчитать практически невозможно без ущерба для пайщиков.

Если считать со всей стоимости недвижимости ПИФа, то пострадают интересы пайщиков, которые налог по закону платить не должны, поскольку налоги управляющей компании будут уплачены в том числе и из их средств. В общем, вопросов, сомнений и пробелов в законодательстве достаточно.

Представляется, что каждая управляющая компания, имеющая в управлении закрытый ПИФ недвижимости, должна самостоятельно принимать решение – платить или не платить налог на имущество. Но при принятии решения ей просто необходимо трезво оценить свои ресурсы, которые, несомненно, пригодятся в спорах с налоговыми органами.

Источник: Агентство финансовой информации "М3-медиа" (http://www.m3m.ru)

Ссылки: