ПИФы с ипотекой

В России появятся ипотечные паевые фонды, что позволит банкам рефинансировать кредиты

Ипотеку решено сделать массовой прямо с этого года. По замыслу чиновников, она должна стать обыденным явлением нашей с вами жизни. Кредиты должны быть коммерческими, но доступными большинству россиян. От таких предвыборных лозунгов легче не становилось, а квадратные метры сами собой не появлялись.

Особую ставку делают сейчас на развитие ипотеки в регионах. В Москве же средняя стоимость квадратного метра жилья в не самом престижном районе давно перевалила за 1 500 долларов США, а потому ипотека все больше напоминает красивый миф о возможном, но не случившемся.

Тем не менее, теоретические разработки ведутся. Недавно на рынке появился новый финансовый инструмент, который призван содействовать развитию ипотечного кредитования. Вступило в силу постановление ФКЦБ, согласно которому управляющие компании получают возможность формирования закрытых ипотечных ПИФов. Отныне банки могут заниматься рефинансированием ипотечных кредитов.

Суть явления в том, что в состав активов новых паевые фондов включаются не только деньги и ценные бумаги, но и денежные требования по ипотечным кредитам.

В общей структуре имущества ипотечного фонда объем "ипотечных" требований должен быть не ниже 65%, а стоимость активов по одному кредитному договору или по договорам, обеспеченным залогом в виде незавершенного строительства, не может превышать 10% от общей оценки активов фонда. Другие же инструменты должны составлять не менее 10% имущества ипотечного ПИФа.

Правила закрытого фонда устанавливают срок его существования от года до 15 лет. Погашение паев производится только по истечении срока существования фонда.

Новые ПИФы нужны, прежде всего, банкам, которые занимаются ипотечным кредитованием. На деньги пайщиков будет выкупаться обеспеченная залогом недвижимости задолженность. Таким образом, банки станут решать проблему отсутствия "длинных" ресурсов и рефинансировать кредиты.

Впрочем, до появления ипотечных ПИФов такая возможность была. Она есть и сейчас. Выкупом прав требований по ипотечным кредитам и рефинансированием банков занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Комментируя новшество в сфере коллективных инвестиций, генеральный директор Управляющей компании "Интерфин КАПИТАЛ" Дмитрий Сачин обратил наше внимание на то, что ко всему новому всегда следует относиться с некоторой долей осторожности.
Да, тема ипотеки сейчас довольно активно дискутируется во всех уровнях. Известна позиция и программа действующего Президента, направленная на увеличение доступности жилья, говорит Д. Сачин.

По идее ипотека - это возможность получения дешевых денег под качественный залог, каким выступает недвижимость. Но вот вопрос - а готовы ли в настоящее время инвесторы давать дешевые деньги в такие проекты? Видимо нет. Инвестор рассчитывает, в первую очередь, на получение прибыли, покрывающей инфляцию, и если мы обратимся к обычным фондам, то можем увидеть, что в последний год они показывают доходность, сильно отличающуюся от ставок по банковским депозитам - порядка 35-40% годовых (например, ОПИФСИ "Партнерство", находящийся под управлением УК "Интерфин-Капитал" и тд).

Вместе с тем, ипотека рассчитывает привлекать деньги по ставкам, не превышающим ставок по депозитам на 1-2% годовых, то есть на сегодняшний момент порядка 13-15%. Налицо некое противоречие, отмечает Дмитрий Сачин из УК "Интерфин-Капитал". В то же время, если инвестор хочет осуществлять инвестиции на рынке недвижимости, управляющие кампании могут предложить вложения в ЗПИФ недвижимости, где инвестор может рассчитывать на большие дивиденды от эксплуатации объектов и роста стоимости квадратного метра.

Конечно же, природа рисков в ипотечном фонде и фонде недвижимости различны, однако и там и там присутствуют риски изменения рыночной ситуации. Паи обоих типов фондов пока будут не слишком ликвидны.

Давая оценку перспективам закрытых ипотечных ПИФов, глава УК "Интерфин КАПИТАЛ" отметил, что с точки зрения инвестора-физического лица обычные паевые фонды и ПИФы недвижимости будут иметь несомненные плюсы в ближайший год по сравнению с ипотечными фондами, поэтому на эту категорию инвесторов рассчитывать трудно. Такие фонды должны быть ориентированы скорее на корпоративных инвесторов с длинными пассивами, такие как страховые компании по страхованию жизни, пенсионные фонды и тд.

Однако перспективы у нового инструмента есть. По мере стабилизации цен на недвижимость, роста фондового рынка и других альтернативных вложений мы увидим и рост интереса к таким фондом со стороны частных лиц, уверяет наш комментатор.

Впрочем, в перспективности нового инструмента уверены далеко не все. Как отмечает кандидат экономических наук, ведущий аналитик ФК "Мегатрастойл" Александр Разуваев, в ближайшее время у данных фондов не очень радужные перспективы. Рынок ипотечных обязательств пока очень узкий. К общим позитивным моментам следует отнести возможность продажи данных обязательств коммерческими банками управляющим компаниям. Банки будут более охотно выдавать кредиты, не опасаясь за свою ликвидность.

Следует отметить, что данные фонды являются закрытыми, т.е. ликвидность паев будет достаточно низкая, говорит А. Разуваев. Существует также риск справедливой оценки качества кредитных договоров. Как и на рынке инструментов с фиксированной доходностью есть риск неблагоприятного изменения процентных ставок.

В России пока только идет формирование всех секторов рынка финансовых услуг. Запуск национальной программы ипотечного кредитования и соответствующих фондов является нормальным шагом на пути к цивилизованной экономике. Насколько будет востребован данный финансовый продукт, покажет время.