Четверг 3 апреля 2003 г., 10:00 мск
Постоянный адрес материала: http://www.m3m.ru/articles/2003/4/3/3893.html

Жить негде. Какие будут предложения?

Можно попытаться ограбить банк и за государственный счет обеспечить себя жильем на срок до десяти лет.

Можно понадеяться на высшую справедливость, встать в очередь на улучшение жилищных условий и получить новую квартиру как раз к свадьбе младшего правнука.

Можно каждый месяц отдавать половину собственной зарплаты за чужую квартиру, оставляя за хозяином право выкинуть вас на улицу, как только ему придет такая фантазия.

А можно подумать об ипотеке, для начала разобравшись, что это такое.

Ибо в последние годы об ипотеке говорят буквально везде. Говорят в автобусах, говорят в правительстве, говорят по телевидению, говорят в прессе. Здесь и там можно услышать, что ипотека - невероятно прогрессивное явление и чудодейственное средство, способное обеспечить жильем едва ли не половину всех нуждающихся. В преддверии парламентских выборов фимиам ей курится на самом высоком уровне. Строительные фирмы наперебой предлагают ипотечные программы, нередко понимая под ними нечто совершенно постороннее. Тем не менее у этого слова есть и вполне конкретное значение.

 

…сработанный еще рабами Рима

Ипотека (hypotheke) - слово греческого происхождения. Это понятие появилось еще в древней Греции не менее двух с половиной тысяч лет назад, а затем было заимствовано римлянами. Впрочем, тогда ипотека выглядела несколько иначе, чем сейчас. Первой стадией ее развития была появившаяся в древнеримском праве "фидуция" (fiducia) - сделка на доверии. В отличие от современной ипотеки, она предусматривала передачу закладываемой недвижимости в собственность кредитора, который обязывался возвратить ее заемщику после выполнения им своих обязательств. Однако на деле кредитор мог и оставить залог себе, если находил это выгодным. Через некоторое время эта альтернатива была отменена, однако возможности для злоупотреблений оставались.

Поэтому достаточно скоро фидуцию сменил более совершенный институт - пигнус (pignus). Собственность на залог была теперь заменена владением, и заемщик мог потребовать, чтобы кредитор не пользовался заложенной недвижимостью, а только хранил ее. Кроме того, кредитор уже не мог оставить залог у себя, а продать его имел право только при неисполнении должником своих обязательств. Разница между остатком долга и выручкой возвращалась заемщику.

Следующей стадией развития явилась непосредственно ипотека, возникшая как способ гарантирования сделок между землевладельцами и мелкими арендаторами, которые могли заложить только жизненно необходимое - предмет залога теперь оставался в собственности заемщика, и кредитор мог истребовать его и продать с торгов только в случае невозврата долга. Изначально залогом служили исключительно орудия труда, позже в залог стала отдаваться недвижимсть.

Итак, ипотека - это кредитование под залог недвижимости. В более узком смысле (который нас и интересует) это покупка готового жилья на средства, полученные в кредит под такой залог, причем в качестве него нередко выступает именно та недвижимость, которую покупают.

В континентальной Европе эта система успешно работает уже две тысячи лет. С XIII века она существовала и на Руси - первоначально в виде простого залога, затем в виде ссуд под залог имений (см. эпиграф), а потом и в современном виде - так, на рубеже XIX-XX века крестьянин мог получить для приобретения земельного надела ссуду, составлявшую до 100% его стоимости! К 1917 года кредитно-финансовая система России уже не уступала западной. К сожалению, революция, ликвидировав институт частной собственности, расправилась и с ипотекой. Теперь ее нужно создавать заново.

 

Сейчас

Две наиболее популярные схемы ипотеки, действующие сейчас в России (правда, в виде, приспособленном в российским реалиям) - "немецкая" и "американская". Ипотека по немецкой схеме построена на системе строительно-сберегательных касс (bausparkasse). Такие кассы создаются при строительных компаниях и предлагают кредиты под приобретение построенного этими компаниями жилья. Для получения кредита, выдающегося на 3-5 лет, необходимо накопить в кассе вклад в размере 50% стоимости приобретаемого жилья. В этой модели ставка по вкладу составляет обычно 1-3%, а по кредиту - 5-6% годовых. Основное преимущество этой схемы - закрытость, делающая ее практически нечувствительной к рыночным потрясениям. К тому же при ее использовании снимается необходимость доказывать свою кредитоспособность: ее достаточным подтверждением служит способность вкладчика накопить 50% стоимости квартиры.

По американской модели кредиты выдаются банками, а затем выкупаются государственным агентством ипотечного кредитования. Затем закладные превращаются в ценные бумаги с достаточно высокой доходностью и выбрасываются на рынок ценных бумаг. Эта схема в значительно больше степени подвержена экономическим катаклизмам, требует создания правовой базы и развитого фондового рынка, а для российского клиента неудобна в первую очередь необходимостью официального подтверждения получаемых доходов. Однако по этой схеме (и сходным с ней) срок кредитования может доходить до 10 лет (в США более половины ипотечных кредитов выдается на 20-30 лет), а сумма кредита - до 80% от стоимости квартиры.

 

И как же оно работает?..

Хорошо, но как все-таки оно работает? Отложим пока в сторону немецкую модель, которая пока только-только начинает работать в России, и сосредоточимся на американской. Если опустить тонкости, который мы рассмотрим в следующих статьях, схема приобретения жилья в ней выглядит следующим образом:

1. Вы обращаетесь в банк за кредитом. Банк проводит анализ ваших доходов, имущества, кредитной истории и на основании полученных данных принимает решение о возможности (или невозможности) выдачи вам кредита, его размерах, а также размерах ежемесячных выплат. Обычно параметры кредита подбираются таким образом, чтобы выплаты составляли не более 35-40% ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.
2. С помощью риэлтера вы подбираете себе квартиру. Так как бoльшую часть ее стоимость предстоит оплатить банку, ей придется пройти проверку на юридическую "чистоту" и соответствие ее стоимости реальной рыночной цене. Если все в порядке, то…
3. ... вы заключаете кредитный договор с банком. В этом договоре будут указаны параметры выдаваемого вам кредита, условия его погашения, а также приобретаемая квартира. Обратите внимание - живых денег по этому договору вы не получите. Средства, которые выдаст вам банк, пойдут непосредственно продавцу.
4. С банком и продавцом вы заключаете трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки. По этому договору вы после перечисления денег становитесь собственником квартиры - правда, обремененной ипотекой. Это значит, что вы сможете жить в ней, но, пока кредит не погашен, не сможете сдавать ее в аренду и найм, представать для проживания другим лицам без письменного согласия банка или каким-либо образом обременять.
5. Вы делаете первый взнос за свою новую квартиру (иначе говоря, доплачиваете разницу между размером кредита и ценой квартиры). Банк, к сожалению, не возьмется оплатить квартиру полностью - порядка тридцати процентов вам придется оплатить из своего кармана.
6. И, наконец, последний этап - это страховка. Квартира страхуется от повреждений и утраты прав собственности, вам же придется пройти процедуру страхования жизни и временной потери трудоспособности.

С этого момента и до конца срока вам каждый месяц придется расставаться с определенной суммой. Через несколько месяцев после выдачи кредита вы, скорее всего, сможете начать досрочные выплаты по нему.

После того, как кредит будет погашен, банк направляет в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о выполнении вами обязательств и снятии залога. С этого момента вы становитесь полноправным собственником купленной вами квартиры.

 

Ипотека a la russ

Возможность приобрести квартиру, оплатив только пятую часть ее стоимости и получив недостающие средства в кредит на 25 лет под 10% годовых (обычный ипотечный кредит в США) - перспектива, безусловно, заманчивая. Но в России, к сожалению, ситуация совершенно иная. Ипотечные кредиты выдаются у нас на срок не более десяти лет (чаще всего - на пять), и ставка по ним никак не меньше 15-17% в валюте. Таким образом, уже за четыре года жилье дорожает в два раза. Но это полбеды. Для того, чтобы получить кредит, необходимо иметь гарантированный на весь срок кредитования и, что самое печально, задекларированный доход не менее $1000 в месяц. В нашей стране, где сколь-либо крупные доходы получают исключительно "черным налом", это требование может загубить на корню всякое благое начинание. Или, по крайней мере, сделать его доступным исключительно верхушке среднего класса - топ-менеджерам и высокооплачиваемым банковским сотрудникам. Шутка, увы, в том, что эта верхушка чрезвычайно малочисленна и, как мы убедились в 1998-м, наименее устойчива к экономическим катаклизмам. Так стоит ли овчинка выделки? Печальный опыт Северо-Западного филиала Федерального агентства по ипотечного кредитованию, за три года существования выдавшего всего около семидесяти ипотечных кредитов, казалось бы, дает повод об этом задуматься. И все-таки она вертится. Доверие к ипотеке растет. Привлекается иностранный капитал. Появляются более демократичные ипотечные схемы, позволяющие закладывать старые квартиры и не требующие декларации доходов. И что немаловажно - развивается правовая база. Именно о ней мы и поговорим в следующей статье.

Источник: Агентство финансовой информации "М3-медиа" (http://www.m3m.ru)