E-mail получателя:
Отправитель:
E-mail отправителя:

Материал будет доставлен получателю по e-mail в следующем виде:

Виды ипотечных кредитов

Американская и немецкая схемы и российская действительность

Ипотечное кредитование, несмотря на всю простоту принципа, лежащего в ее основе, - достаточно сложный механизм. Кредит должен найти клиента, а тот в свою очередь должен иметь возможность без проблем вернуть его, потому что невозврат долга - крупная неприятность для обеих сторон. К тому же кредиты выдаются на долгий срок, и не учесть изменений, которые могут и должны произойти за это время, значит очень сильно увеличить и без того немалые риски. Для того, чтобы как-то учесть потребности и заемщика, и кредитора, не оставляя их один-на-один с заведомо невыгодным договором, были придуманы нетрадиционные схемы ипотеки. Что же они из себя представляют?

Схемы, в теории и в Штатах

Начнем, конечно, с клиента. Классическая модель, в которой долг по кредиту выплачивается в течение всего срока кредитования разными частями, удобна все-таки не для всех. Возьмем, например, молодую семью, только-только начинающую вставать на ноги (ипотечные программы, кстати, далеко не в последнюю очередь ориентируются именно на такие семьи). В первые несколько лет выплаты по кредиту могут быть очень обременительны для нее, но с продвижением супругов по службе семейные доходы неизбежно растут и рано или поздно возврат долга перестает быть проблемой. Очень похожая проблема стоит и перед начинающими предпринимателей, дело которых пока только раскручивается и еще не дает запланированной отдачи, да и перед всеми, чей доход не слишком высок, но в ближайшие годы станет больше. Можно ли как-то учесть этот факт при выдаче кредита?

Оказывается, можно. Существует несколько разновидностей ипотечных ссуд, задача которых сводится именно к тому, чтобы приспособить кредит под нужды клиента, иначе говоря - установить "щадящий режим" возврата кредита, при котором ежемесячные выплаты могут временами даже не покрывать процентов по ссуде.

Первый из таких вариантов - ипотека с периодическим увеличением сумм взносов. Как видно из названия, сумма взносов здесь увеличивается на определенную величину по заранее согласованному графику (например, раз в три года).

Еще одна похожая схема - ссуда с ростом платежей. В этой схеме сумма выплат в течение нескольких лет каждый месяц увеличивается на какую-то определенную величину, а затем уже остается постоянной до самого конца. За удобство, конечно, приходится расплачиваться - проценты какое-то время не платятся, а, значит, вместе с ростом взносов растет и сумма долга. Возвращать его все равно придется - за счет увеличения ежемесячного взноса.

Избежать роста долга позволяет ипотека с изменяющейся суммой выплат. Эта разновидность ипотеки предполагает наличие дополнительного срока, в течение которого должник не возвращает долг, а только платит проценты по нему. Этот срок, по идее, может и входить в основной, но тогда долг, естественно, все-таки будет увеличиваться

Эти схемы, при всей выгоде для заемщика, могут быть не слишком удобны для кредитора. Сохранить жизнь овец и сытость волков призваны более сложные модели - такие, как, например, ипотека с залоговым счетом. Она предлагает заемщику самому обеспечить себе ссуду с ростом платежей, а кредитору - не заметить, что он такую ссуду выдал. Технически это реализуется с помощью "залогового счета" клиента, с которого списываются суммы, дополняющие растущие ежемесячные взносы до нормы.

Очень похожа на эту схему и другая - заем со сниженной ставкой, но в ней средства на залоговый счет кладет продавец недвижимости. В принципе, с тем же успехом он мог бы просто снизить цену, но для тех, о ком мы говорили в самом начале - для молодой семьи или начинающего предпринимателя - вариант со снижением ставки может оказаться значительно более привлекательным.

Давайте теперь забудем классовые разногласия и скажем пару слов и о кредиторе. Он ведь тоже не в самом лучшем положении. В конце концов, ни в одной стране мира невозможно выдавать крупные суммы на длительный срок, ничем при этом не рискуя. Для того, чтобы как-то застраховаться от возможных потерь, связанных с колебаниями на денежном рынке, банками используются ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки и ипотека с переменной процентной ставкой. В первом случае условия кредита каждые несколько лет переоформляется на основе нового уровня процентной ставки. Во втором ставка пересматривается каждые полгода.

Квазиипотека, она же практика

Вышесказанное (по крайней мере, в той части, которая относится к клиенту) относится, к сожалению, не к нам. То есть термины есть, а вот с реалиями туго. У нас задача состоит пока что не в том, как угодить ипотекой на всех друзей, а, скорее, в том, как вообще заставить ее работать. Посему о какой-либо гибкости нечего и думать.

То, что работает у нас действительно неплохо и позволяет получать определенные варианты - квазиипотека. К ней относятся разнообразные схемы приобретения жилья в рассрочку. От ипотеки настоящей она отличается прежде всего тем, что заложенная недвижимость остается собственностью кредитора до полного исполнения должником своих обязательства. В этом случае банк может даже не проверять кредитоспособность клиента - в случае невозврата кредита квартира просто-напросто остается у банка в собственности, и поступать с ней он волен по своему усмотрению (классическая ипотека, кстати, не позволяет оставлять заложенное имущество у кредитора - он может получить удовлетворение своих претензий из ее стоимости, но не более). Такие кредиты, предлагает, например, АКБ "Надежный банк".

Существуют и более масштабные проекты - например, работающая в Москве программа "Комбиинвест". По этой программе при строительстве жилых домов используются комбинированные источники финансирования: личные вклады очередников и коммерческих застройщиков, предоставляемые очередникам из городского бюджета государственные субсидии, льготные ссуды, средства от фьючерсной продажи имеющегося жилья или другого имущества и т.д. Для клиента программа представляет, по сути, разновидность "немецкой" модели ипотеки - ему предлагается накопить 50% своей доли (50-90% полной стоимости квартиры по инвестиционным строительным ценам), выбрать квартиру и после накопления 70% получить ссуду и въехать в квартиру на правах арендатора. После выплаты всей суммы целиком квартира оформляется в собственность заемщика. В отличие от настоящей ипотеки, при которой за квартиры зачастую приходится переплачивать вдвое, здесь они достаются покупателям по цене ниже рыночной. Вообще, система жилищных кооперативов, наподобии почивших ЖСК, начинает формироваться уже по всей России, и на нее стоит обратить внимание, если ипотечный кредит вам пока не по карману. Здесь же, кстати, вы сможете получить зачет вашего старого жилья - это, согласитесь, существенно.

Однако несмотря, ни на что, квазиипотечные схемы чреваты сюрпризами. Что, например, будет с вашей "недокупленной" квартирой, если повторится август 98-го, от чего мы совсем не застрахованы? Вернуть кредит вы не сможете, банк, в свою очередь, не сможет вернуть вам вами же заплаченные деньги. Что до квартиры, то она остается в собственности банка. Картина, прямо скажем, не слишком привлекательная.

Источник: Агентство финансовой информации "М3-медиа" (http://www.m3m.ru)