Законодательная база ипотеки

Пока в Думе ломают копья над новыми законами, мы разберемся с уже принятыми

Российские граждане, как известно, делятся на две категории: одни живут по понятиям, другие - по законам. С понятием ипотеки мы определились в прошлой статье. Теперь самое время приняться за законы.
Как мы все прекрасно помним, сразу же после развала Советского Союза квартирный вопрос, и до того не слишком простой, осложнился чрезвычайно. Бюджетное финансирование жилья стало преданьем седой старины, а приобретение квартир по рыночным расценкам оказалось не по карману подавляющему большинству россиян. Одним из способов решения этой проблемы могло бы стать внедрение схем долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья.

Первым шагом в этом направлении стало принятие четырех нормативных актов:

• Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";
• Распоряжения Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. N 96-рз "Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке";
• Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы";
• Указа Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах".

Чрезвычайно важным этапом в становлении ипотечного кредитование стало принятие 30 ноября 1994 года первой и 26 января 1996 года второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации. Им устанавливаются:

• понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (глава 7);
• понятия, виды и формы сделок (глава 9);
• права собственности и другие вещные права (главы 13, 14 и 15);
• виды объектов гражданских прав (статья 128);

В главе 21 законодательно закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 - 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

В главе 27 устанавливаются основные правила, касающиеся заключения договоров, а в главе 30 - общие положения о купле-продаже.

Кроме того, Гражданский Кодекс предусматривал принятие в недалеком будущем федеральных законов, регулирующих порядок государственной регистрации прав на недвижимость, а также ипотеку.

Первый из них, Федеральный закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (№122-ФЗ), вышел 21 июля 1997 года. Он вводит такие понятия как, например, кадастровый номер - уникальный номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации,

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также некоторые другие.

В конце августа 1996 года постановлением Правительства Российской Федерации было создано открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Это агенство должно было стать оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, выкупая у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам.

В следующем году вышли: постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В том же 1998 году появился Федеральный закон РФ "об ипотеке (залоге недвижимости)" (16 июля 1998 года, № 102-ФЗ). Этот закон позволил урегулировать вопросы, связанные с залогом недвижимости, не находившие решения в рамках Федерального закона РФ "о залоге" от 1992 года, под нормы которого они подпадали до июля 1998 года. Он устанавливал обстоятельства возникновения и регулирования ипотеки, обязательства, обеспечиваемые ей, порядок заключения ипотечных договоров. Однако наиболее важными частями нового закона стали, пожалуй, главы, посвященные особенности ипотеки жилых домов и квартир и обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Следующим шагом после принятия этого закона стала одобренная постановлением Правительства Российской Федерации № 28 от 11 января 2000 года Концепция развития жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В апреле 2002 года Государственной Думой был принят в первом чтении проект федерального закона "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", призванный установить порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг.

И, наконец, последний закон, на котором хотелось бы остановиться - это Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Главные изменения, вносимые этим законом, относятся к операциям с закладной - закон упрощает процедуры ее составления, выдачи, залога и передачи, а также устраняет препятствия на пути ее свободного оборота.